FREE HUGS – ABRAZOS GRATIS

Invito cordialmente a todos los relacionados con el sector inmobiliario a apuntarse al movimiento internacional free hugs – abrazos gratis y repartir solidaridad, amistad, ánimo, simpatia, cordialidad, colaboración, imaginación, determinación y buen hacer para superar la crisis y recrear una industria fuerte y sostenible.  FELIZ 2011 PARA TODOS!!!

Manuel Gandarias Carmona  Presidente de Honor de Live in Spain

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¿INVERTIR EN VIVIENDA?

En el artículo anexo, publicado por José Trecet en Tu Economista.com, se pone en cuestión la rentabilidad de la inversión inmobiliaria a largo plazo, comparando el mercado de vivienda en Estados Unidos con la renta variable española, que es como comparar peras con manzanas, ya que el mercado inmobiliario americano es mucho mas inestable o, si se quiere, dinámico que el español y, por su parte, el IBEX se ha revalorizado un 50% en la última década. A pesar de eso, reproduzco el historial inversor de un amigo experto en el sector: Se compró la primera casa en Madrid por un millón de pesetas, vendiéndola por 6 en cinco años para comprar la segunda por 8 que vendió por mas de 80 a los diez – doce años. Añadiendo la rentabilidad mencionada en el artículo, del uso como residencia familiar, el resultado de la inversión es indiscutible. A éste incremento de valor de la casa  familiar, añadía mi amigo, el resultado de otras inversiones en primera  y segunda residencia a las que, además del alquiler o el uso, había que añadir una revalorización del 300% en un periodo de 5 a 10 años.

Lo malo es cuando se instala la avaricia en los compradores, adquiriendo primeras, segundas y terceras viviendas, o incluso lotes para especular. Los promotores, inmediatamente asumieron la conciencia de que la demanda era perfectamente elástica e inextinguible, poniéndose en la cola de los vendedores de suelo y enriqueciéndoles, generando una subida del precio del producto final, la vivienda, que lo hacía inviable, al menos para los compradores extranjeros, como demostró y advirtió ya en 2006 LIVE IN SPAIN. Ante la mencionada perspectiva inflacionista, los bancos entran a saco, concediendo hipotecas hasta por el 120% del valor del suelo o de las viviendas y multiplicando su clientela, relajando o abandonando prácticas de rigurosa selección en el estudio de las operaciones.

Naturalmente, llega un momento en que el “encantamiento” se desvanece y la “burbuja” estalla en mil pedazos y las hipotecas subprime, cabalgando a lomos de la globalización, provocan una crisis financiera internacional que pone al mundo al borde del precipicio y a España, por la especial incidencia económica del sector inmobiliario, en un agujero negro, tan eficazmente advertido y diligentemente reconocido por nuestro gobierno.

El problema de la inversión en vivienda

Publicado por admin – 27/12/10 a las 12:12:18 pm

La vivienda se ha convertido por derecho propio en el azote de nuestra economía gracias a un desmedido afán de los ahorradores por convertirse en propietarios, de los Ayuntamientos por engrosar sus arcas y de los promotores por  sacar el máximo rendimiento a su actividad sin pensar en la sostenibilidad de la misma, además, por supuesto, del papel de los bancos como prestamistas que no tuvieron en cuenta las normas básicas sobre medición de riesgos a la hora de conceder crédito. Sólo así puede explicarse una burbuja inmobiliaria de las dimensiones de la española, que ha dejado a la mitad de la banca y sobre todo de las cajas en una situación límite.

Esta reflexión llega a colación de una noticia que ayer pudimos ver en todos los medios de comunicación: Los jóvenes tendrían que cobrar el doble para poder comprar un piso. La cifra mágica son 2.267,64 euros al mes o 27.211,66 euros al año, según el Observatorio de la Vivienda del Consejo de la Juventud (CJE), lo que  supone un 74,62% más que el salario medio actual. De forma resumida, el CJE ha basado sus cálculos en una capacidad de endudamientorazonable de no más del 30% de los ingresos -quienes quieran acceder al informe completo pueden hacerlo aquí

Lo cierto es que estos datos invitan a hacer una reflexión sobre el desmedido afán de convertirse en propietarios por parte de la mayoría de ahorradores cuando, como explica Fernando Encinar, jefe del departamento de estudios de Idealistaen una reciente entrevista “la compra de una vivienda es una de las decisiones más irracionales que toma el ser humano. Es curioso porque es la inversión más grande que hacemos pero también la más irracional porque entre compra y al alquiler, lo racional es alquilar. En el momento que haces números, salen a cuenta”. Más allá de la elección entre alquiler o compra, lo cierto es que desde un punto de vista inversor, la vivienda no es la mejor alternativa.

Como hace tiempo comenté en Dinero Expertoen vivienda no se invierte. Los datos hablan por sí solos cuando se compara la compra de una casa con la bolsa y otros productos financieros en términos de inversión. El problema es que gracias a la burbuja inmobiliaria nos hemos acostumbrado a ver el ladrillo como una inversión sin riesgo que crece a ritmos superiores al 10% anual cuando la historia nos dice otra cosa.

Para demostrarlo Tristán el subastero nos trae un gráfico con el precio histórico de la vivienda en Estados Unidos. Basta con un primer vistazo para darse cuenta de las oscilaciones y de que la progresión en el precio no es ni mucho menos lineal. Pero podemos ir un poco más allá y comprar la rentabilidad de dos operaciones: por una lado la venta de una vivienda y por otra la inversión en bolsa: Una casa comprada por 75.000 euros en 1990 y vendida en 2009 por 175.000 frente a invertir ese dinero en Bolsa -y para simplificarlo más en el Ibex 35.

precio vivienda usa

En el fondo, resulta lógico, ya que la vivienda es un activo que se deteriora con el paso del tiempo y cuyo único medio para revalorizarse es la escasez del suelo.  Lo que no es razonable es comprar una vivienda por 100.000 euros y pretender venderla por 250.000 al cabo de tres años. Pero incluso en esos grandes negocios inmobiliarios la rentabilidad que se obtiene está muy por debajo de lo que se puede ganar en bolsa, sobre todo si tenemos en cuenta maravillas como el interés compuesto, que ya trataremos en otro artículo.

Si ya incluímos la variante del alquiler en la ecuación los datos son todavía más claros. Veamos qué opción es más rentable desde un punto de vista financiero partiendo de un capital inicial de 50.000 euros que destinaríamos a la compra de una vivienda de 200.000 euros, siguiendo un ejemplo de Lycka Bonita. Para ello tendremos que:

  • Calcular el precio por el que deberíamos que vender la casa a los 20 años para RECUPERAR la inversión. Considera una inflación anual constante del 2,5% y una hipoteca contratada a un tipo fijo de 4,5% -hacerlo a tipo variable resultaría mucho más complicado-.
  • Calcular los beneficios de invertir esos 50.000 € en depósitos del 2,5 % TAE de 6 meses durante 20 años, en el mismo escenario de inflación anual constante del 2,5 %
La respuesta parece bastante clara. Si tomamos la inversión en vivienda sólo como inversión los números nos van a decir que en ningún caso compremos -si bien también existen estudios que determinan que comprar resulta más rentable al cabo de cinco años-. Sin embargo, cada año cientos de personas se endeudan durante 20 años o más para convertirse en propietarios ¿Hacen mal? Desd un punto de vista exclusivamente inversor sí, pero es que al final una vivienda es algo más que una inversión. Es donde van a estar nuestros seres queridos, pertenencias y nuestra vida, a fin de cuentas, y por eso resultan tan complicado invertir en vivienda, aunque sea la inversión más importante de nuestras vidas.

OBRA NUEVA DE VPO

La innovación y las nuevas tecnologías no deben ser patrimonio de la vivienda libre. Este anuncio de VPO en Tolosa me produce una impresión optimista.

Valle Ulzama construye 78 pisos de VPO en Tudela con calderas de biomasa y domótica

DE CATEGORÍA ENERGÉTICA A, AHORRAN EL 50% DE LA ENERGÍA DE UNA CASA NORMAL

Se enmarcan en el programa Queiles Eficiente y sus precios, sin IVA, oscilan entre 84.655 y 163.600 euros

FERMÍN PÉREZ-NIEVAS – Miércoles, 29 de Diciembre de 2010 – Actualizado a las 05:15h.

 

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Casado, Salanueva, Echave, Ferrer y responsables de Ulzama, en la colocación de la primera piedra.

Casado, Salanueva, Echave, Ferrer y responsables de Ulzama, en la colocación de la primera piedra. (E.P-N)

TUDELA. El proyecto Queiles Eficiente, incluido dentro del mismo programa de ayudas europeas Concerto destinadas al Lourdes Renove para la eficiencia energética en la construcción, va, poco a poco, contando con nuevas iniciativas. La última de ellas se presentó ayer y corre a cargo de la firma Valle Ulzama que prevé la construcción de 78 viviendas de protección oficial frente al parque fluvial del Queiles, en las calles Ronda Santa Quiteria y Manuel Altolaguirre Poeta. El objetivo de las innovaciones que presentan estas viviendas es permitir a los propietarios el ahorro del 50% del consumo energético que se produce en una casa que cumple con el código técnico de edificación. En este sentido, los promotores de estas viviendas han conseguido la calificación energética A, que es la máxima categoría que se otorga.

Este ahorro energético se consigue con medidas como la búsqueda de la mejor orientación del edificio, la mejora del aislamiento de las fachadas y las cubiertas, una caldera de biomasa, carpintería en madera de larga duración y vidrios con el máximo grado de aislante.

Ayer la consejera de Vivienda, Amelia Salanueva, y el alcalde, Luis Casado, colocaron la primera piedra de estas viviendas.

LOS PISOS El proyecto planteado por Construcciones Ulzama contempla la ejecución de 78 viviendas bioclimáticas divididas en cinco portales de 4 plantas cada uno. Aunque existen de diferentes tipos, la mayoría de las viviendas constan de 3 habitaciones, dos baños, salón, cocina, garaje y trastero. Por el hecho de ser VPO los compradores pueden optar a una posible subvención del Gobierno de Navarra de entre el 8% y el 16%, o incluso mayor si se trata de familias numerosas. El precio que se baraja para las viviendas oscila entre los 163.600 y 84.655 euros (sin IVA).

Por otro lado, la promotora ha decidido incorporar al proyecto instalaciones de domótica consistentes en la instalación de un módulo que realiza funciones de seguridad antirrobo y antiincendio, alerta sobre fugas de agua y gas, controla la climatización y se puede utilizar de forma remota a través de la línea telefónica. Todo ello (bioclimatismo e instalaciones domóticas) supone, según señaló ayer la empresa, “un valor añadido a las viviendas que no suponen ningún incremento en el precio de las mismas”.

CONCERTO La nueva promoción forma parte del proyecto Queiles Eficiente del programa europeo Concerto, con el que se pretende fomentar viviendas de protección oficial eficientes, con domótica incorporada, que permitan ahorrar energía, y del que forman parte 44 ciudades europeas de 18 países diferentes para lograr de forma conjunta un desarrollo sostenible. En Navarra, participan en esta actuación los departamentos de Vivienda y Ordenación del Territorio; de Administración Local; y de Innovación, Empresa y Empleo del Gobierno de Navarra, el Ayuntamiento de Tudela, Cener, el Centro Nacional Integrado de Formación en Energías Renovables (Cenifer), la sociedad pública Nasursa y la asesoría Zabala.

El Gobierno foral, a través del departamento de Vivienda y Ordenación del Territorio, aporta a la promotora Valle Ulzama una subvención de 230.000 euros, en concepto de ahorro y eficiencia energética, para llevar a cabo la construcción de la promoción de 78 viviendas bioclimáticas. Asimismo, el departamento podrá aportar en torno a un millón de euros en ayudas a los particulares que en su día resulten adjudicatarios de estas viviendas. Con esta actuación, suman más de 3,3 millones de euros las ayudas concedidas por el Ejecutivo foral a promover la construcción sostenible en la capital ribera.

El alcalde, Luis Casado, destacó en su discurso que esta promoción no significa sólo poner nueva vivienda con eficiencia energética en el mercado sino también la creación de puestos de trabajo, que desde la empresa cifraron en unas 30 personas durante 18 meses..


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